कौन सा है बेहतर निवेश : कमर्शियल या रेजिडेंशियल ?
अधिकांश निवेशक अक्सर वाणिज्यिक और आवासीय अचल संपत्ति के बीच चयन करने के लिए उलझन में रहते हैं। जबकि दोनों लोकप्रिय निवेश विकल्प हैं, प्रॉफिट की दर और आवश्यक निवेश पूंजी काफी भिन्न हो सकती है। वे निवेशकों के लिए विभिन्न कमाई की संभावनाएं प्रदान करते हैं। सुख संपत्ति आपको निर्णय लेने में मदद करने के लिए वाणिज्यिक और आवासीय निवेश की बारीकियों की व्याख्या करता है।
महामारी के बाद वाणिज्यिक रियल एस्टेट ने काफी अच्छा प्रदर्शन किया है। REIT और को-वर्किंग के कारण ऑफिस स्पेस और डेटा सेण्टर की बढ़ती मांग और के कारण इस क्षेत्र का भविष्य उज्जवल दिख रहा है। भारतीय निवेशक रियल एस्टेट निवेश से खुश रहे है, लेकिन अत्यधिक विकल्प एक महत्वपूर्ण सवाल को जन्म देते हैं- क्या आवासीय संपत्ति की तुलना में वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश करना बेहतर है? इसका उत्तर आसान नहीं। कुछ पहलुओं पर गौर करते है, जो निर्णय लेने में मदद कर सकते है।
भारत में वर्तमान अचल संपत्ति बाजार
भारत में वाणिज्यिक और आवासीय अचल संपत्ति बाजार कृषि के बाद दूसरा सबसे बड़ा रोजगार प्रदाता क्षेत्र है। विशेषज्ञों का अनुमान है कि वर्ष 2030 तक उद्योग 1 ट्रिलियन अमरीकी डालर तक पहुंच जाएगा, जबकि रिपोर्ट के अनुसार, यह 2025 तक भारत के सकल घरेलू उत्पाद का 13 प्रतिशत होगा। सभी रियल्टी क्षेत्रों में प्रमुख विकास के कारक है, तेजी से बढ़ता शहरीकरण, एकल परिवार, व्यापार वृद्धि, बढ़ती डिस्पोजेबल आय इत्यादि।
वाणिज्यिक बनाम आवासीय: औसत रिटर्न (लाभ)
एक अनुमान के अनुसार, व्यावसायिक संपत्तियां आमतौर पर किराये के रूप में 5 -10 प्रतिशत रिटर्न देती हैं, जो आवासीय संपत्तियों (1.5 – 4 प्रतिशत) से काफी अधिक है। यह पूंजीगत वृद्धि पर भी लागू होता है। आमतौर पर सामान क्षेत्र में तुलनात्मक रूप से वृद्धि की औसत दर कमर्शियल सम्पत्ति की अधिक होती है। किराये की आय के आधार पर कमर्शियल संपत्ति पर अधिक लाभ होता है।
आवासीय अचल संपत्ति बाजार में तेजी से सुधार
कई वर्षों तक उद्योग में सुस्ती और COVID-19 महामारी के हालिया प्रभाव के बाद, ऐसा लगता है कि भारत का आवासीय रियल्टी क्षेत्र निराशा को दूर कर रहा है और जल्दी से रिकवरी मोड में आ रहा है। उद्योग के लिए सकारात्मक दीर्घकालिक दृष्टिकोण के साथ रियल एस्टेट शेयरों ने गति पकड़नी शुरू कर दी है। कोविड-19 के बाद आवासीय योजनाओ में मांग तेजी से बढ़ी है।
रियल एस्टेट डेवलपर्स भी अब तक बढ़िया रुझान देख रहे हैं। एक प्रमुख अखिल भारतीय डेवलपर ने नोएडा स्थित एक लक्ज़री प्रोजेक्ट के लिए एक ही दिन में 575 करोड़ रुपये की चौंका देने वाली इकाइयाँ बेच दीं। मुंबई स्थित एक रियल एस्टेट दिग्गज ने 2021 के अप्रैल और सितंबर के बीच 3,000 करोड़ रुपये की बिक्री हासिल की। वास्तव में, दिसंबर को समाप्त तिमाही के लिए, एक दक्षिणी भारतीय रियल एस्टेट डेवलपर ने बिक्री में लगभग 90 प्रतिशत की वृद्धि हासिल की है ।
इस क्षेत्र के लिए सरकार का समर्थन, ब्याज की कम दरें, डेवलपर्स से आकर्षक प्रस्ताव और रेरा के बाद सुधार आदि घटक उद्योग के पक्ष में काम कर रहे हैं। ग्राहकों का झुकाव अब ब्रांडेड रियल एस्टेट डेवलपरों की तरफ ज्यादा है। आवासीय क्षेत्र में बिक्री के आंकड़े ऑल टाइम हाई छू गए। भारत के प्रमुख शहरों में दूसरी COVID-19 लहर और अधिक प्रतिबंधों के बावजूद लगभग 70 प्रतिशत की वृद्धि हुई है। जल्द ही, एंड-यूजर्स प्रमुख रूप से बाजार को चलाएंगे, और कुछ एनआरआई निवेश भी विकास को गति दे सकते हैं।
कमर्शियल निवेश अधिक मायने क्यों रखते हैं?
हालांकि आवासीय रियल एस्टेट प्रोजेक्ट लॉन्च में सुधार के साथ वृद्धि हो रही है, फिर भी भारत में वाणिज्यिक रियल एस्टेट का भविष्य निस्संदेह उज्जवल है। कोविड के बाद इन कारणों से कमर्शियल संपत्ति में निवेश आकर्षक हो गया है :- REIT (Real Estate Investment Trust ) में वृद्धि, कोविड के मामलो में कमी, महानगरों में नए ऑफिस स्पेस की बढ़ी हुई मांग, को-वर्किंग क्षेत्र में वृद्धि इत्यादि।
साथ ही, व्यापार क्षेत्रों में लचीला स्थान और हाइब्रिड कार्य मॉडल नया नार्मल हो रहा है। भारत में सर्वश्रेष्ठ कमर्शियल संपत्ति परियोजनाएं केवल मेट्रो शहरों तक ही सीमित नहीं होंगी बल्कि टीयर-2 और 3 शहरों में भी होंगी। शहरी कार्यबल के एक बड़े हिस्से का टियर-2 और टियर-3 शहरों में रिवर्स माइग्रेशन स्वाभाविक रूप से हब और स्पोक वर्किंग मॉडल को बढ़ावा देगा। अधिकांश कर्मचारी अंततः निकटतम सह-कार्यस्थलों या अपने नियोक्ताओं की शाखाओं में काम करना चाहेंगे। इन बाजारों में एक अतिरिक्त प्लस पॉइंट यह है कि उनका किराया कम है, जिससे अधिक डेवलपर्स और कंपनियों को इन शहरों में सेकेंडरी हब स्थापित करने के लिए प्रोत्साहित किया जाता है।
भारत में कमर्शियल अचल संपत्ति का भविष्य उन्नत तकनीकों को अपनाने के कारण और फलेगा-फूलेगा। आर्टिफिशियल इंटेलिजेंस (एआई) सेक्टर के लिए एक महत्वपूर्ण उपकरण बन जाएगा, जिससे कंपनियां कारपेट एरिया, संपत्ति के मूल्यांकन, संपत्ति के प्रकार, स्थान और अन्य पहलुओं का तेजी से विश्लेषण करने में सक्षम होंगी। वर्कस्पेस अब किरायेदार के आवेदन, प्रोफाइल की जांच करते समय क्लाउड और एआई-आधारित प्रौद्योगिकी ढांचे का चयन कर रहे हैं।
भारत में वाणिज्यिक अचल संपत्ति विकास
2021 में भारत में वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए विकास की संभावनाएं अत्यधिक उत्साहजनक दिखती हैं। यहां कुछ संकेत दिए गए हैं जिन पर आपको ध्यान देना चाहिए:
● किरायेदारों के लिए सख्त लीज शर्तो के कारण तथा लगातार कैश फ्लो के कारण कमर्शियल संपत्ति कम जोखिम वाली है।
● बाजार में गिरावट या महामारी जैसी स्थितियों की स्थिति में अधिक सप्लाई वाला आवासीय रियल्टी सबसे पहले प्रभावित होने वाला क्षेत्र हो सकता है।
● आवासीय निवेश तभी अच्छा करते हैं जब आप किसी बाजार को सही रूप से जानते हैं और स्थानीय संपर्क रखते हैं।
● कम से कम पांच वर्षों के क्षितिज के साथ दीर्घकालिक लक्ष्यों को पूरा करने के लिए वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेश आदर्श हैं।
● विभिन्न व्यावसायिक क्षेत्रों में कर्मचारियों की संख्या बढ़ने, कार्यालयों के फिर से खुलने और देशव्यापी टीकाकरण अभियान के साथ वाणिज्यिक रियल्टी के जल्दी ठीक होने का अनुमान है
वाणिज्यिक बनाम आवासीय: आपको क्या चुनना चाहिए?
वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश कम जोखिम भरा हो सकता है, अधिक फायदे का आश्वासन देता है और लंबी लीज अवधि और कम अस्थिरता के साथ आता है। केवल एक चीज यह है कि लंबी अवधि में रिटर्न की सबसे अच्छी उम्मीद है, जबकि आरम्भिक निवेश अधिक हो सकता है।
दूसरी ओर, आवासीय रियल्टी को कुछ मामलों में कम आरम्भिक निवेश की आवश्यकता हो सकती है (हालांकि आरईआईटी इसे पूरी तरह से बदल सकते हैं)। वाणिज्यिक संपत्तियों की तुलना में आवासीय संपत्ति में आसान ऋण प्रक्रिया, किराये के लिए कम परेशानी और रिटर्न के लिए कम होल्डिंग समय अवधि होती है। आवासीय में किराये की कम आय तथा बाजार में अधिक अस्थिरता रहती है।
सामान्य प्रश्न
● वाणिज्यिक अचल संपत्ति में क्या शामिल है?
कमर्शियल रियल एस्टेट में ऑफिस स्पेस, वेयरहाउस, लॉजिस्टिक्स और स्टोरेज यूनिट्स, डेटा सेंटर्स, इंडस्ट्रियल प्रॉपर्टीज और रिटेल यूनिट्स शामिल हैं।
● वाणिज्यिक अचल संपत्ति क्षेत्र के लिए सबसे बड़े विकास चालक क्या हैं?
IT/ITES और बैंकिंग वित्त सेक्टरों से स्थिर मांग, कार्यालयों का फिर से खुलना, को-वर्किंग और फ्लेक्सी-वर्किंग सेगमेंट की वृद्धि, रिवर्स माइग्रेशन और स्थिर कैश फ्लो, उच्च एफडीआई प्रवाह और संस्थागत निवेश के साथ-साथ सेक्टर को बढ़ावा देगा। रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (आरईआईटी) भी इस क्षेत्र में मांग बढ़ाने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाएंगे।
● आवासीय रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए सबसे बड़े विकास चालक क्या हैं?
रेजिडेंशियल रियल्टी सेगमेंट एंड-यूजर्स की अधिक मांग के साथ तेजी से रिकवर हुआ है। कम ब्याज दर, ऋण की आसान उपलब्धता, डेवलपर्स से आकर्षक प्रस्ताव, सरकारी प्रोत्साहन, स्टांप शुल्क/पंजीकरण में कटौती और स्थिर/कम संपत्ति की कीमतें इस क्षेत्र में प्रमुख विकास चालक हैं।
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